Wyrok, który wzbudza emocje – instalacja klimatyzatora we wspólnocie mieszkaniowej
Orzeczenie, które wywołuje gorące dyskusje, dotyczy jednego z najczęstszych sporów we wspólnotach mieszkaniowych – mianowicie montażu klimatyzatora.
Jeśli mieszkasz we wspólnocie mieszkaniowej i planujesz zainstalować klimatyzator lub antenę telewizyjną, jest jedna rzecz, którą absolutnie musisz wiedzieć. Korzystanie z części wspólnych budynku na własne potrzeby bardzo często bywa źródłem konfliktów między właścicielami lokali. Choć te przestrzenie należą do wszystkich mieszkańców, ich użytkowanie nie może powodować niedogodności dla innych ani wiązać się z ingerencją w struktury wspólne budynku.
Tą kwestią zajął się Sąd Apelacyjny w Rzymie, który rozstrzygał spór między właścicielami mieszkania a ich wspólnotą. Sprawa dotyczyła możliwości zamontowania anteny telewizyjnej oraz jednostki zewnętrznej klimatyzatora na dachu budynku. Wszystko zaczęło się w 2017 roku, gdy właściciele jednego z lokali zwrócili się do zebrania wspólnoty o zgodę na umieszczenie silnika klimatyzatora i anteny na wspólnej ścianie.
Spór o antenę i silnik klimatyzatora we wspólnocie mieszkaniowej
Zdaniem wnioskodawców ich instalacje nikomu nie przeszkadzały – chodziło o ścianę bez okien, znajdującą się ponad dachem budynku. Co więcej, w tym samym miejscu był już zamontowany inny silnik klimatyzacyjny. Właściciele poprosili również o dostęp do dachu przez właz umieszczony na klatce schodowej ostatniego piętra oraz o klucze do furtek zainstalowanych na klatce schodowej. Zebranie wspólnoty odrzuciło wszystkie wnioski, co skłoniło zainteresowanych do złożenia odwołania.
W trakcie postępowania wspólnota zakwestionowała ich żądania, argumentując między innymi, że część powierzchni dachu – w tym taras na dachu i pomieszczenie pełniące funkcję magazynu – nie stanowi mienia wspólnego, lecz jest przynależnością wyłączną innego właściciela. Tymczasem właz został w międzyczasie przekształcony w stały świetlik. Sąd Okręgowy w Rzymie przyznał rację wnioskodawcom jedynie w jednej kwestii – dotyczącej furtek na klatce schodowej.
Ciekawe artykuły:
Co orzekły włoskie sądy w odpowiedzi na żądania mieszkańców
Sędzia stwierdził, że zamontowane furtki nie mogą blokować pozostałym właścicielom dostępu do części wspólnych i nakazał wspólnocie ich usunięcie albo przekazanie kluczy wszystkim mieszkańcom. Pozostałe żądania zostały oddalone. Wnioskodawcy złożyli apelację, zarzucając sądowi pierwszej instancji rozstrzyganie kwestii, które nie były objęte sporem – jednak Sąd Apelacyjny w Rzymie oddalił te zarzuty.
Sedno całego rozstrzygnięcia sprowadza się do prawa pojedynczego właściciela do korzystania z części wspólnych budynku. Sąd przypomniał, że prawo to, zagwarantowane przez kodeks cywilny, nie oznacza swobody montowania urządzeń i instalacji w dowolnie wybranym miejscu. Jeśli planowana ingerencja może naruszać prawa innych właścicieli lub sprawiać im utrudnienia, osoba wnioskująca o montaż musi udowodnić, że nie istnieje mniej inwazyjna alternatywa.
Dlaczego wnioski zostały odrzucone
Właściciele nie przedstawili żadnego szczegółowego projektu technicznego ani ekspertyzy potwierdzającej brak możliwości zainstalowania silnika klimatyzatora w innym miejscu – na przykład na ścianie zewnętrznej przy własnym mieszkaniu, co zresztą sama wspólnota proponowała podczas negocjacji ugodowych. Podobnie nie wykazano, że nie można korzystać z istniejącej już centralnej anteny na dachu ani z innych dostępnych sposobów odbioru sygnału telewizyjnego.
Powołując się na utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, sąd apelacyjny potwierdził zasadę, która nie budzi już wątpliwości: właściciel lokalu może instalować anteny i inne urządzenia nawet na terenach, które do niego nie należą, ale wyłącznie wtedy, gdy udowodni, że nie ma żadnych realnych alternatyw na własnym terenie lub w mniej problematycznych częściach wspólnych. Bez takiego dowodu prawo do korzystania z części wspólnych nie może automatycznie przeważać nad prawami własności pozostałych mieszkańców.
